19 七月

房屋上市前的准备工作

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在确定好的卖房时机后,典型的房屋上市准备一般包含以下步聚:

一、租客处理:

带租客的房子上市时会有额外的困难,主要是三方面:一是经纪看房需要提前二十四小时预约,对经纪来说,如果约了几个房子都可以随时看,只有这一个需要单独另约,经纪往往就放弃了,如此会减少上市物业的曝光量;二是经验上来看,带租客的物业往往不能保持好的状态,这样会降低上市物业对买家的吸引力;三是根据现有法律,如果新的买家买房是用来自住的,那么在买卖成交后现有的租客必须在一定的时间内搬家,但如果租客处于种种原因不能在房子过户前搬走,会给过户带来意想不到的困难,买家有此顾虑,那么在是否要给OFFER或者给什么样价钱的OFFER这个问题上难免踌躇再三。

理想的处理方式是卖家和租客友好协商,租客在房子上市前搬走,如果租客不能搬或者不想提前搬家,那么以下的几个步骤就不能做或者是即使勉强做了,效果也要打折扣。

二、去杂物:

房子的卖点之一是空间感,杂物太多会使室内空间显得窄小,并且会使卖房的后续步聚不易完成,因此,对于认真的卖家,去杂物是房子上市准备不可缺少的一环。

去杂物的方法可以考虑以下几种:

卖:家里几年不用的物品也许今后多年也不会用得着,把这类物品收集起来卖掉,不仅增加了房屋的空间感,而且也有一笔小收入。老外的二手品网站最受欢迎的是kijiji.com,咱们中国人常用的例如加国无忧、约克论坛等也有二手物品版块,微信中二手物品群也是很受欢迎的(如您手机中没有此类群,我可以推给您几个)。周末的YardSale也是一个不错的选项。

送:您用不着的物品,您的朋友中也许有人急需,可以考虑送人,既解决了自己的问题,又可以做个人情。

捐:社区 中都有几个地点放有捐物箱,为人节省时间,不用的物品捐走是一个好选择。

扔:在社区的垃圾日把实在不好处理又不想保留的东西扔掉,最好有计划分期分批的做。

存:对于不便用上述方法处理又实在占地方的杂物,找个地方存起来,是最后的手段了。如果朋友中有住大房子的,或者朋友中有做Warehouse生意的,短时间存放一下,实在不行,多伦多及周边到处都是做存物生意的,花点小钱,以期整个卖房过程顺利,还是值得的。有的朋友喜欢在车库或者地下室堆放杂物,实际上是不可取的。细心的买家会去丈量车库,以确定他的车可以驶入;地下室是最容易出问题的地方,买家多会细心查看,如果这两个地方放了山一样的杂物,会对买家看房造成不便。

三、验屋:

有一次我带买家买房,在下合同之前为了稳妥,请了一个验屋师,当验到阁楼部分时,验屋师推开屋顶入口盖板,哗的一声,一大堆浣熊粪便掉了下来,买家顿感扫兴,一个可能的OFFER就这样没了。站在卖家的立场,一个意想不到的房屋缺点会给买家带来砍价的机会,或者扼杀一个OFFER于萌芽之中,而提前验屋则可以先期排雷。提前验屋,可以使卖家对房屋的整体状态有一个全面的了解,也为下一步的房屋修补和装修提供了依据。

四、修补和装修(repair & replacement):

这一步的弹性很大,视客户预算、房屋类型、市场热度等而定。最低限度,要对验屋验出的房屋明显缺陷进行修补,屋顶上毡片缺失,浴缸漏水等等,花不了多少钱,天花板上有漏水痕迹,家里孩子多,墙上乱涂乱画,通过重新刷漆就可以解决。如果是投资房,一定要避免过度装修,否则装修费是拿不回来的,干净整洁、所有的电器能正常工作就可以了。还有,一定不必要为了卖房而临时增加房子的功能,如突击装修地下室、安装一套新的滤水系统、后院新增加DECK等,这些钱多数是拿不回的,如果预算有余,可以先把厨房、卫生间等强化美观些。

五、专业清洁:

有些朋友可能会说,不就是打扫卫生嘛,自己做来得实惠些,但一些比较困难的部分,例如地毯的清洁、厨房油烟机和炉灶台面的清洁、卫生间座便器和浴缸中的顽洉、窗户的清洁等,我们普通人和专业人士做的效果一定不在一个档次上。专业清洁只是几百元的费用,是整个上市准备步骤中花费较少的,而效果比起自己做要好很多,所以还是强烈建议由专业人士来做。

六、美屋服务:

所谓美屋,英语叫HOME STAGING,是通过家俱及装饰品对房屋内外的摆设及格局进行优化,从而使房屋整体状态达到最优。我们平时的家住,多着眼于实用,比如一个小房间也塞了一张大窗,这样会使这个屋子的空间感大打折扣;房子的转角处大多是空的,空间的过渡显得突兀,而美屋则可通过使用合适大小的床来恢复房间的空间感,通过花瓶的使用使空间的过渡显得自然,等等。大量实践表明,美屋服务,不仅能使房屋卖得快,也能使房屋卖出更好的价钱,是值得提倡的。

七、专业照相:

常说,一幅好图片胜过洋洋千字文,虽然现在有手机可以胜任怡情小拍照,但房子上市的图片,也只有专业人士的作品才可以胜任,如何在照片中突出主题、拍出空间感、如何用光、如何对照片进行后期加工等,专业人士可以处理得很好。房子在MLS上市后,买家在很短的时间内就能决定一个房子要不要去看,他多半不会去细读文字说明,而是第一时间点看照片,所以,好的照片可以给买家好的第一印象,吸引买家来看。

至此,作为业主的您房屋上市的准备工作已经完成,剩下的工作您就可以交给您所信任的地产经纪了!

原作独创,转载请说明出处,谢谢!

 

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